۲۰ قانون مهم آپارتمان نشینی که هر مالک و مستأجری باید بداند
توضیحات
فهرست مطالب
۲۰ قانون مهم آپارتمان نشینی که هر مالک و مستأجری باید بداند
قوانین آپارتمان نشینی مجموعهای از مقررات قانونی و ضوابطی است که برای تنظیم روابط میان مالکان و ساکنان ساختمان، نحوه استفاده از قسمتهای مشترک، پرداخت هزینههای ساختمان و جلوگیری از اختلافات همسایگی مورد توجه قرار میگیرد.
با افزایش زندگی آپارتمانی، اختلافاتی مانند عدم پرداخت شارژ ساختمان، سر و صدای همسایه، استفاده غیرمجاز از مشاعات، اختلاف بر سر پارکینگ، نگهداری حیوانات خانگی، تغییر نمای ساختمان و هزینه تعمیرات مشاعات به موضوعات رایج میان ساکنان تبدیل شده است.
مبنای اصلی بسیاری از این مسائل، قانون تملک آپارتمانها و آییننامه اجرایی آن است؛ البته برخی ساختمانها نیز با تصویب مقررات داخلی، نحوه استفاده از بخشهای مشترک و برخی مسائل روزمره را مشخص میکنند.
در این مقاله از وکیل کارت، ۲۰ مورد از مهمترین قوانین آپارتمان نشینی را به زبان ساده بررسی میکنیم تا بدانید به عنوان مالک، مستأجر یا مدیر ساختمان چه حقوق و تکالیفی دارید.
قانون آپارتمان نشینی چیست؟
قوانین آپارتمان نشینی فقط به معنای چند قانون عرفی مانند رعایت سکوت یا پرداخت شارژ نیست. روابط میان مالکان، حدود قسمتهای اختصاصی و مشترک، هزینههای ساختمان و نحوه اداره مجتمع در چارچوب قانون تملک آپارتمانها و آییننامه اجرایی آن تنظیم میشود.
به همین دلیل، در صورت بروز اختلاف، باید ابتدا مشخص شود موضوع مربوط به مالکیت اختصاصی، قسمتهای مشترک، هزینههای ساختمان، تصمیمات مجمع عمومی یا مزاحمت میان همسایگان است.
۲۰ قانون مهم آپارتمان نشینی
۱. پرداخت شارژ ساختمان
یکی از مهمترین وظایف مالکان و استفادهکنندگان واحدها، پرداخت هزینههای مربوط به اداره و نگهداری قسمتهای مشترک ساختمان است.
هزینههایی مانند نظافت، نگهداری تأسیسات، برق قسمتهای عمومی، سرویس آسانسور و هزینههای مربوط به سرایداری میتوانند در هزینههای مشترک ساختمان قرار بگیرند.
عدم استفاده از یک بخش مشترک لزوماً به معنای معافیت از پرداخت هزینههای مربوط به آن نیست. برای مثال، صرف اینکه مالک طبقه اول از آسانسور استفاده نمیکند، به خودی خود موجب معافیت او از هزینههای مشترک آسانسور نمیشود.
۲. هزینههای مشترک ساختمان چگونه تقسیم میشود؟
یکی از پرتکرارترین سؤالات درباره قوانین شارژ ساختمان این است که آیا شارژ باید برای همه واحدها یکسان باشد یا بر اساس متراژ محاسبه شود.
پاسخ به نوع هزینه و مقررات قانونی و توافقات معتبر ساختمان بستگی دارد. بنابراین نمیتوان به طور کلی گفت تمام هزینههای ساختمان باید همیشه به صورت مساوی بین واحدها تقسیم شود.
به همین دلیل، برای تعیین دقیق سهم هر واحد باید قانون تملک آپارتمانها، آییننامه اجرایی و مصوبات معتبر ساختمان بررسی شود.
۳. رعایت آرامش و جلوگیری از سر و صدای آزاردهنده
یکی از رایجترین اختلافات همسایگی، سر و صدای آپارتمان است.
موسیقی با صدای بلند، مهمانیهای پرسر و صدا، انجام تعمیرات در زمان نامناسب و ایجاد صداهای غیرمتعارف میتواند موجب سلب آسایش سایر ساکنان شود.
تعیین یک ساعت ثابت و عمومی به عنوان «ساعت قانونی سکوت» بدون توجه به مقررات و شرایط پرونده صحیح نیست؛ معیار مهم، ایجاد مزاحمت و سلب آسایش متعارف دیگران است.
بنابراین بهتر است ساختمان در آییننامه داخلی خود، ساعات انجام تعمیرات و فعالیتهای پرسر و صدا را به شکل شفاف مشخص کند.
۴. استفاده صحیح از مشاعات ساختمان
مشاعات ساختمان بخشهایی هستند که استفاده از آنها اختصاص به یک واحد مشخص ندارد و مالکان طبق قانون در آنها حق دارند.
راهرو، راهپله، برخی قسمتهای پارکینگ، پشتبام و سایر قسمتهای مشترک ساختمان میتوانند حسب مورد در زمره قسمتهای مشترک قرار گیرند.
هیچ ساکنی نمیتواند صرفاً به دلیل سکونت در ساختمان، قسمت مشترک را به شکل انحصاری در اختیار خود قرار دهد.
۵. قرار دادن وسایل شخصی در مشاعات ممنوع است
گذاشتن کفش، کمد، دوچرخه، گلدان، میز، صندلی یا سایر وسایل شخصی در راهرو، راهپله و دیگر قسمتهای مشترک میتواند باعث تضییع حقوق سایر ساکنان شود.
استفاده از مشاعات باید به نحوی باشد که حق استفاده سایر مالکان و ساکنان از این قسمتها محدود نشود.
۶. قوانین پارکینگ آپارتمان را جدی بگیرید
پارکینگ آپارتمان یکی از مهمترین منابع اختلاف میان همسایگان است.
قبل از استفاده از یک محل پارک باید مشخص شود که آن قسمت:
- پارکینگ اختصاصی است؛
- پارکینگ مشاع است؛
- یا صرفاً فضای عبور و قسمت مشترک ساختمان محسوب میشود.
در صورتی که پارکینگ در سند یا مدارک مالکیت به صورت اختصاصی مشخص شده باشد، وضعیت آن با پارکینگ مشاع متفاوت است.
۷. استفاده از پارکینگ مشاع تابع حقوق سایر مالکان است
اگر قسمتی از پارکینگ جزء مشاعات باشد، یک مالک نمیتواند بدون مجوز قانونی یا توافق معتبر، آن را به صورت انحصاری برای خود اختصاص دهد.
همچنین پارک خودرو در مسیر عبور، محل رفتوآمد یا فضایی که حق استفاده اختصاصی از آن وجود ندارد، میتواند موجب ایجاد اختلاف و حتی پیگیری حقوقی شود.
۸. نگهداری حیوانات خانگی در آپارتمان
موضوع نگهداری حیوانات خانگی در آپارتمان از مسائل بحثبرانگیز میان ساکنان است.
باید میان نگهداری حیوان در فضای اختصاصی واحد و انتقال یا نگهداری آن در قسمتهای مشترک تفاوت قائل شد.
استفاده از مشاعات نباید موجب ایجاد خطر، آلودگی یا مزاحمت برای سایر ساکنان شود. بنابراین در صورت ایجاد اختلاف، شرایط واقعی موضوع و مقررات قانونی قابل اعمال باید بررسی شود.
۹. نظافت مشاعات ساختمان
راهرو، راهپله، آسانسور، حیاط و سایر قسمتهای مشترک باید به گونهای مورد استفاده قرار گیرند که نظافت و سلامت محیط برای سایر ساکنان حفظ شود.
ریختن زباله، ایجاد آلودگی یا رها کردن وسایل در قسمتهای مشترک میتواند علاوه بر ایجاد مزاحمت، موجب اختلاف میان ساکنان شود.
۱۰. قوانین استفاده از آسانسور
آسانسور از بخشهای مهم ساختمان است و استفاده صحیح از آن برای حفظ ایمنی و کاهش هزینههای تعمیر ضروری است.
برای مثال، حمل بارهای سنگین یا انجام کاری که موجب آسیب به تجهیزات آسانسور شود میتواند مسئولیت ایجاد خسارت را برای شخص استفادهکننده به همراه داشته باشد.
همچنین هزینههای مربوط به قسمتهای مشترک ساختمان صرفاً به دلیل استفاده کمتر یک واحد، لزوماً از عهده آن واحد ساقط نمیشود.
۱۱. تغییر نمای ساختمان بدون رعایت مقررات
نمای ساختمان از بخشهایی است که تغییر آن میتواند بر ظاهر کلی ساختمان و حقوق سایر مالکان تأثیر بگذارد.
بنابراین اقداماتی مانند تغییر قابل مشاهده در نمای خارجی، نصب تجهیزات یا ایجاد تغییرات مؤثر در ظاهر ساختمان باید با توجه به قانون تملک آپارتمانها، مقررات شهری و تصمیمات معتبر ساختمان انجام شود.
۱۲. مسئولیت جبران خسارت به واحدهای دیگر
اگر به دلیل قصور یا اقدام یک واحد، خسارتی به واحد دیگر وارد شود، موضوع مسئولیت مدنی و جبران خسارت مطرح خواهد شد.
برای مثال، در صورت نشت آب یا خرابی تأسیسات اختصاصی یک واحد و وارد شدن خسارت به واحد دیگر، باید علت خرابی، محل ایجاد آن و مسئولیت شخص مربوطه بررسی شود.
در چنین مواردی، تعیین مسئولیت صرفاً با توجه به اینکه خسارت از کدام واحد مشاهده شده، همیشه کافی نیست.
۱۳. رعایت مقررات هنگام اسبابکشی
اسبابکشی میتواند موجب ایجاد صدا و اختلال موقت در رفتوآمد ساختمان شود.
بهتر است زمان جابهجایی وسایل با مدیریت ساختمان هماهنگ شود و ساکنان از ایجاد آسیب به دیوارها، آسانسور، راهرو و سایر قسمتهای مشترک جلوگیری کنند.
در صورت وارد شدن خسارت، مسئولیت جبران آن میتواند متوجه شخص ایجادکننده خسارت باشد.
۱۴. استفاده از پشتبام و حیاط ساختمان
پشتبام، حیاط و سایر قسمتهایی که طبق قانون و اسناد ساختمان جزء قسمتهای مشترک محسوب میشوند، متعلق به استفاده اختصاصی یک واحد نیستند.
بنابراین یک ساکن نمیتواند بدون مجوز، بخشی از مشاعات را برای استفاده شخصی خود اختصاص دهد یا مانع استفاده سایر افراد ذیحق شود.
۱۵. ایجاد مزاحمت برای همسایگان ممنوع است
آپارتماننشینی به معنای محدود شدن حقوق مالکیت افراد نیست؛ اما استفاده از ملک نیز نباید به گونهای باشد که حقوق قانونی دیگران را نقض کند.
ایجاد سر و صدای غیرمتعارف، انتشار بوی آزاردهنده، ایجاد آلودگی یا رفتارهایی که موجب مزاحمت مستمر برای همسایگان شود، بسته به شرایط میتواند قابل پیگیری باشد.
۱۶. تسویه حساب شارژ هنگام فروش یا اجاره
یکی از اقدامات مهم هنگام نقلوانتقال یا پایان رابطه استیجاری، بررسی وضعیت بدهی شارژ ساختمان است.
دریافت گواهی یا برگه تسویه از مدیر ساختمان میتواند از اختلافات بعدی درباره بدهیهای قبلی جلوگیری کند.
بهتر است وضعیت بدهیهای ساختمان در قرارداد نیز به صورت شفاف مشخص شود.
۱۷. وظایف مدیر ساختمان چیست؟
مدیر ساختمان نقش مهمی در اداره امور مشترک دارد.
از جمله موضوعات مرتبط با مدیریت ساختمان میتوان به:
- پیگیری هزینههای مشترک؛
- نگهداری قسمتهای عمومی؛
- هماهنگی تعمیرات؛
- اجرای مصوبات معتبر مجمع؛
- پیگیری بدهیهای ساختمان؛
- حفظ نظم در امور مشترک
اشاره کرد.
اختیارات دقیق مدیر باید بر اساس قانون، آییننامه و مصوبات معتبر مجمع عمومی بررسی شود.
۱۸. حقوق مالک و مستأجر در آپارتمان
مالک و مستأجر هر دو در ساختمان دارای حقوق و تکالیفی هستند، اما مسئولیتهای آنها همیشه یکسان نیست.
در برخی هزینهها و تعهدات باید میان هزینههای مربوط به مالکیت و هزینههای جاری استفاده از ساختمان تفاوت قائل شد.
به همین دلیل اگر درباره اینکه شارژ ساختمان بر عهده مالک است یا مستأجر، هزینه تعمیر آسانسور یا تعمیرات اساسی اختلافی ایجاد شده، باید قرارداد اجاره و مقررات قانونی مربوط بررسی شود.
۱۹. در صورت تخلف همسایه چه اقدامی انجام دهیم؟
اگر اختلاف با گفتوگو حل نشد، بهتر است از اقدامات هیجانی و درگیری مستقیم خودداری شود.
بسته به نوع اختلاف، مسیر قانونی میتواند شامل مواردی مانند:
- تذکر و مذاکره با همسایه
- اطلاع به مدیر ساختمان
- تنظیم صورتجلسه
- ارسال اظهارنامه در موارد لازم
- جمعآوری مدارک و مستندات
- مراجعه به مرجع قانونی صالح
باشد.
نوع اقدام حقوقی به موضوع اختلاف بستگی دارد؛ مثلاً عدم پرداخت شارژ، تصرف مشاعات، مزاحمت همسایه و اختلاف پارکینگ الزاماً یک مسیر حقوقی یکسان ندارند.
۲۰. چگونه اختلافات آپارتمان نشینی را حل کنیم؟
بهترین راه برای جلوگیری از اختلاف، مشخص بودن حقوق و تکالیف ساکنان از ابتداست.
وجود آییننامه آپارتمان نشینی، برگزاری منظم جلسات ساختمان، ثبت تصمیمات مجمع، شفاف بودن هزینهها و رعایت حقوق سایر ساکنان میتواند بسیاری از اختلافات را کاهش دهد.
اگر اختلاف جدی ایجاد شده باشد، پیش از اقدام قضایی بهتر است موضوع با یک وکیل ملکی یا وکیل متخصص دعاوی آپارتمان و مشاعات بررسی شود تا مسیر قانونی مناسب انتخاب شود.
قانون آپارتمان نشینی درباره شارژ ساختمان چه میگوید؟
یکی از پرتکرارترین جستوجوهای کاربران، عبارت «قانون آپارتمان نشینی در مورد شارژ» است.
نکته مهم این است که پرداخت هزینههای مشترک ساختمان یک موضوع قانونی است و مالک یا استفادهکننده نمیتواند صرفاً با استناد به اینکه از یک خدمت مشترک استفاده نمیکند، در همه موارد از پرداخت سهم خود خودداری کند.
از طرف دیگر، مدیر ساختمان نیز باید هزینهها و نحوه مطالبه آنها را مطابق مقررات قانونی و تصمیمات معتبر ساختمان انجام دهد.
قانون مشاعات ساختمان چیست؟
مشاعات ساختمان بخشهایی هستند که استفاده از آنها به یک واحد مشخص اختصاص ندارد. حقوق مالکان نسبت به این قسمتها باید به گونهای اعمال شود که حقوق سایر مالکان نیز حفظ شود.
به همین دلیل، تصرف انحصاری، قرار دادن وسایل شخصی یا استفادهای که مانع بهرهبرداری سایر افراد شود، میتواند محل اختلاف و پیگیری قانونی باشد.
جمعبندی قوانین آپارتمان نشینی
رعایت قوانین آپارتمان نشینی فقط به پرداخت شارژ یا رعایت سکوت محدود نمیشود. از مشاعات ساختمان و پارکینگ گرفته تا آسانسور، نمای ساختمان، هزینههای مشترک، اسبابکشی، نظافت و روابط میان مالک و مستأجر، هرکدام میتوانند حقوق و تکالیف مشخصی ایجاد کنند.
مهمترین نکته این است که در صورت بروز اختلاف، به جای تکیه بر شنیدهها یا قوانین عرفی ساختمان، باید قانون تملک آپارتمانها، آییننامه اجرایی، اسناد مالکیت، قراردادها و مصوبات معتبر ساختمان را در کنار شرایط واقعی پرونده بررسی کرد.
اگر اختلافی مانند مزاحمت همسایه، عدم پرداخت شارژ، تصرف مشاعات، اختلاف پارکینگ یا خسارت به واحد دیگر ایجاد شده باشد، دریافت مشاوره حقوقی پیش از اقدام میتواند از اشتباهات و هزینههای بعدی جلوگیری کند.
سوالات متداول درباره قوانین آپارتمان نشینی
آیا پرداخت شارژ ساختمان اجباری است؟
در اصل، هزینههای مشترک ساختمان باید مطابق مقررات قانونی و سهم تعیینشده پرداخت شود و صرف عدم استفاده از برخی امکانات، لزوماً موجب معافیت از هزینههای مشترک نمیشود.
آیا گذاشتن وسایل در راهرو و مشاعات ساختمان مجاز است؟
قسمتهای مشترک برای استفاده عمومی ذیحقان ساختمان هستند و اختصاص دادن آنها به نگهداری وسایل شخصی میتواند با مقررات مربوط به مشاعات تعارض داشته باشد.
پارکینگ مشاع متعلق به چه کسی است؟
اگر فضایی طبق اسناد و مقررات، قسمت مشترک ساختمان باشد، استفاده از آن تابع حقوق سایر مالکان است و یک شخص نمیتواند بدون مبنای قانونی آن را به صورت انحصاری تصرف کند.
اگر همسایه شارژ پرداخت نکند چه باید کرد؟
مدیر ساختمان باید مطابق تشریفات و ضمانتاجراهای قانونی، بدهی شارژ را مطالبه کند. نوع اقدام به وضعیت بدهی و شرایط ساختمان بستگی دارد.
آیا میتوان از همسایه بابت سر و صدا شکایت کرد؟
اگر رفتار همسایه از حد متعارف خارج شده و موجب مزاحمت یا سلب آسایش شود، بسته به شرایط میتوان از مسیرهای قانونی برای پیگیری موضوع استفاده کرد.
آیا نگهداری حیوان خانگی در آپارتمان ممنوع است؟
باید میان نگهداری حیوان در فضای اختصاصی و استفاده از مشاعات تفاوت گذاشت. همچنین ایجاد مزاحمت، خطر یا آلودگی برای سایر ساکنان میتواند موضوع را از نظر حقوقی متفاوت کند.
